За апартаменты с одной спальней в Семиньяке агентство Bali Realty просит 99 000 USD, за небольшую виллу с двумя спальнями — 228 000 AUD. В обоих объявлениях продают право пользования на ограниченный срок: до декабря 2047 и июня 2050 года соответственно. Покупателю из России нужно разобраться прежде всего с этим сроком и видом права, а затем — с домом, районом и расходами на оформление.
Можно ли купить недвижимость на Бали гражданину России
Иностранец может приобрести жильё в предусмотренных законом формах, но не может оформить на себя землю на праве Hak Milik. Это право собственности, которое в объявлениях обычно обозначают как freehold. Ограничение для физических лиц установлено статьёй 21 земельного закона № 5/1960.
Для жилого дома иностранца постановление № 18/2021, статьи 69–73, предусматривает землю на праве Hak Pakai — праве пользования. У заявителя должны быть иммиграционные документы; постановление относит к ним визу, паспорт или разрешение на пребывание. Оформление конкретного объекта зависит также от его земли, назначения и установленных ограничений.
| Термин в предложении | Что он означает | Что выяснить до платежа |
|---|---|---|
| Freehold / Hak Milik | Право собственности на землю; иностранному физическому лицу недоступно | Какое законное право предлагается именно вам, с какими документами и ограничениями |
| Hak Pakai | Оформленное право пользования землёй; предусмотрено для жилья иностранцев | Основание выдачи, срок, возможность перехода права и соответствие объекта требованиям |
| Leasehold / Hak Sewa | Арендное право на срок договора | Дата окончания, передача другому человеку, сдача в аренду, условия продления и судьба построек |
Сроки Hak Pakai зависят от основания. Например, статья 52 того же постановления предусматривает для государственной земли и земли Hak Pengelolaan первоначальный срок до 30 лет, продление до 20 лет и возобновление до 30 лет. У договора leasehold свой согласованный срок: условия из объявления нужно перенести в подписываемый документ.
Оформление земли на индонезийского знакомого «для иностранного владельца» не даёт покупателю собственного Hak Milik. Статья 26 земельного закона запрещает и прямую, и косвенную передачу этого права иностранцу. До невозвратного платежа местный юрист и специалист по земельным актам PPAT должны проверить право продавца и форму сделки по выбранному дому.
Сколько стоит купить дом, виллу или квартиру на Бали
Ниже — три предложения, доступные в каталогах агентств 26 сентября 2026 года. Все три относятся к leasehold. Это цены объявлений за указанный договорный срок; расходы на оформление, налоги и дальнейшее содержание в таблицу не включены.
| Объект | Площадь и оснащение | Срок в карточке | Цена и ориентир в рублях |
|---|---|---|---|
| Апартаменты № 2975, Семиньяк | 62 м², одна спальня, второй этаж; мебель, общий бассейн, стойка регистрации и общая парковка | До декабря 2047 года | 99 000 USD — около 8,35 млн ₽ |
| Вилла № 2986, Семиньяк | Дом 98 м², участок 119 м²; две спальни с ванными, кухня, собственный бассейн и парковка | До июня 2050 года | 228 000 AUD — около 13,5 млн ₽ |
| Виллы UB342L, Тегаллаланг, район Убуда | Три спальни, дом около 129 м²; участки 472–481 м², мебель, кухня и собственный бассейн | В верхней части карточки — 28 лет 9 месяцев; заявленная передача в III квартале 2026 года | 7,95 млрд IDR — около 37,46 млн ₽ |
Пересчёт сделан по курсам Банка России на 26 сентября 2026 года: 1 USD — 84,3414 ₽, 1 AUD — 59,1992 ₽, 10 000 IDR — 47,1234 ₽. В договоре понадобятся согласованная валюта платежа, правила пересчёта и банковские комиссии.
Для приобретения жилья иностранцем действуют отдельные ценовые ограничения. Решение ATR/BPN № 1241/2022 устанавливает на Бали минимум 5 млрд рупий для отдельного дома и 2 млрд рупий для квартиры в многоквартирном здании — примерно 23,56 и 9,42 млн рублей по указанному курсу. Эти пороги относятся к установленному порядку приобретения жилья иностранцами; таблица выше показывает арендные права leasehold.
Если бюджет ограничен, сравнивайте небольшие готовые объекты с одинаковым оставшимся сроком договора. В расходах на апартаменты отдельно запросите обслуживание общих помещений, бассейна, охраны и лифта, если он есть. Для виллы нужны расходы на собственный бассейн, сад, оборудование и ремонт.
Где купить виллу: Убуд, Семиньяк или берег океана
В Убуде предложения включают и окрестные деревни. У карточки UB342L указано расположение в Тегаллаланге, а не у центрального дворца Убуда. Перед просмотром запросите точку въезда и маршрут к нужной школе, магазину или рабочему месту. В доме у склона осмотрите отвод дождевой воды, подпорные конструкции и подъезд для машины.
В Семиньяке рассмотренные выше объекты различаются не только размером. В апартаментах № 2975 — общий бассейн и стойка регистрации; у виллы № 2986 — собственный бассейн и парковка. Для обоих объектов полезен вечерний осмотр: из спальни послушайте ближайшие бары, дорогу и инженерное оборудование соседей.
У океана установите границы участка и фактический выход к воде. В объявлении могут стоять разные пометки: beachfront — у берега, ocean view — с видом на океан, near beach — недалеко от пляжа. Пройдите путь от ворот до воды, посмотрите берег во время прилива, проверьте, не проходит ли между домом и пляжем дорога. Юристу понадобятся сведения о прибрежных ограничениях и разрешённой застройке именно этого участка.
Если вы ещё не жили в выбранном районе, сначала можно снять там дом на несколько недель или месяцев. В статье о долгосрочной аренде жилья собраны конкретные форматы и расходы; покупку имеет смысл обсуждать уже с пониманием ежедневных маршрутов.
Готовый дом или недвижимость от застройщика
У готового дома доступны осмотр комнат, проверка воды, электричества и состояния бассейна. Пригласите независимого инженера на обследование крыши, электрики, гидроизоляции и конструкций; результатом должен стать перечень дефектов и работ с оценкой стоимости.
У строящегося объекта — off-plan — в договоре нужны дата передачи, спецификация материалов и оборудования, размеры помещений, этапы оплаты и ответственность за задержку. Для проекта UB342L, например, опубликована передача в III квартале 2026 года. Перед оплатой конкретной виллы запросите её фактическую готовность и дату осмотра: данные всего проекта и выбранного корпуса могут различаться.
В спецификацию внесите кондиционеры, кухонную технику, сантехнику, мебель и оборудование бассейна. Отдельно согласуйте устранение дефектов после приёмки и удержание части оплаты до выполнения согласованных работ. Если предлагается управляющая компания, изучите её договор отдельно: комиссию, расходы, отчётность и порядок прекращения сотрудничества.
Как купить недвижимость на Бали: документы и порядок проверки
Агент подбирает объекты и организует просмотры. Юридическую проверку закажите специалисту, которого выбираете и оплачиваете вы. До задатка передайте ему номер и копию земельного сертификата, документы продавца, план участка, проект договора и сведения о строении.
- Установите право продавца. Сверьте владельца, границы и площадь по земельным документам, наличие обременений, право подписывать сделку и необходимые согласия. При переуступке аренды изучают также исходный договор с землевладельцем.
- Проверьте использование участка и здания. Запросите градостроительные сведения, разрешения и документы на подъезд. Для строительства важен PBG, для использования здания — SLF.
- Согласуйте право, которое получите. Для Hak Pakai и leasehold нужны разные документы. В арендном договоре укажите даты начала и окончания, передачу права другому человеку, разрешённое использование и порядок продления.
- Зафиксируйте условия платежей. В соглашении о резервировании укажите, когда задаток возвращается при проблемах с документами, кто держит деньги и в какой срок завершат проверку. Получателем платежа должно быть лицо, указанное в согласованных документах.
- Подпишите документы и оформите передачу. Состав земельного акта, регистрацию права и налоговые документы согласуйте с PPAT и юристом. При передаче дома подпишите опись имущества, дефекты, показания счётчиков и список переданных ключей.
В Бадунге официальный сервис BASIC объясняет PBG как разрешение на строительство и изменения здания, которое получают до работ; SLF подтверждает пригодность здания к использованию. В перечнях документов есть земельный сертификат, градостроительная информация ITR/KRK/KKPR, экологические документы и технические планы. Для сдачи туристам отдельно проверьте разрешённую деятельность и её оформление.
Налоги, оформление и ипотека
До сделки запросите постатейную смету: цена объекта или арендного права, налоги, юридическая проверка, нотариальное оформление, регистрация, перевод документов и банковский перевод. Для готового дома добавьте ремонт по результатам обследования; для новостройки — всё оснащение, которого нет в спецификации.
Налоговая служба Индонезии разделяет BPHTB при приобретении права покупателем и PPh Final с дохода продавца. BPHTB относится к местным налогам, его оформление ведёт Bapenda соответствующего района. Расчёт для выбранной формы сделки нужно получить до подписания; условия аренды и перехода права на землю не следует смешивать в одной смете.
Ипотеку нельзя закладывать в бюджет без одобрения банка. Например, в условиях BNI Griya Pembelian первым требованием стоит индонезийское гражданство. Если застройщик предлагает рассрочку, изучите график платежей, надбавку к цене, последствия просрочки и условия возврата денег.
Для дома под сдачу запросите документы о фактических поступлениях и расходах: комиссии площадок и управляющего, персонал, коммунальные платежи, налоги, ремонт и периоды простоя. Для строящегося проекта вместо такой истории будут прогнозы; бюджет содержания и резерв на ремонт понадобится в обоих случаях.
Можно ли купить землю на Бали под строительство
Участок на праве Hak Milik иностранное физическое лицо купить на своё имя не может. Земельный закон отдельно предусматривает арендное право для иностранцев, находящихся в Индонезии: статьи 44–45 описывают использование чужой земли под строительство за арендную плату.
Для своего проекта понадобятся проверка разрешённой застройки, доступ к дороге и коммуникациям, договор на землю, проект и строительные документы. В договоре заранее определяют, кому достанется дом после окончания аренды, как оформляется продление и можно ли передать объект следующему пользователю. Подробности этого формата — в статье об аренде земли на длительный срок.