Аренду земли на Бали часто считают за are — сотку, или 100 м², — в год. Участок AK1122 в Нюх-Кунинге под Убудом площадью 1369 м² предлагают за 12 млн рупий за сотку в год: это 164,28 млн рупий за год за весь участок. Срок и полную сумму договора агент согласует отдельно. Кроме аренды, в бюджет будущего дома войдут изыскания, проект, разрешения, строительство и подключение коммуникаций.
Может ли иностранец арендовать землю на Бали
Земельный закон № 5/1960, статьи 44–45, предусматривает право аренды земли под строительство — Hak Sewa. Среди возможных арендаторов названы иностранцы, проживающие в Индонезии. Закон допускает как единовременную, так и периодическую оплату; конкретный график стороны закрепляют в договоре.
При аренде собственником земли остаётся владелец. Право собственности Hak Milik для физических лиц доступно только гражданам Индонезии. Брак с местным жителем не превращает иностранного супруга в обладателя этого права. Различия между Hak Milik, Hak Pakai и leasehold разобраны в статье о покупке недвижимости на Бали.
Для аренды юристу понадобятся документы обеих сторон, земельный сертификат, план границ и условия будущего использования участка. Вопрос пребывания оформляется отдельно: подходящие основания собраны в гиде по переезду.
Сколько стоит аренда земли на длительный срок
Два примера из опубликованных карточек, прочитанных в сентябре 2026 года:
| Участок | Площадь и подъезд | Опубликованная цена | Срок |
|---|---|---|---|
| AK1122, Нюх-Кунинг, Убуд — Mata Property | 1369 м², или 13,69 сотки; агент указывает подъезд шириной 3,5 м и расположение у реки | 12 млн IDR за сотку в год; 164,28 млн IDR за весь участок в год по расчёту | В карточке не указан; общая стоимость по запросу |
| SML-202, Семиньяк — Paradise Property | 1000 м², или 10 соток; в описании — подъезд шириной 3 м и небольшая река рядом | 30 млн IDR за сотку в год; в объявлении приведена общая сумма 6,3 млрд IDR | В поле договора — до 2045 года; точную дату и расчёт на оставшийся срок нужно согласовать с агентом |
Для расчёта общей арендной платы нужны три величины: ставка за сотку в год × число соток × срок. График внесения денег может отличаться от этой расчётной единицы: договор указывает, сколько платить при подписании и когда вносить следующие суммы. В предложении должны быть даты начала и окончания, полная цена в рупиях и перечень дополнительных платежей.
У SML-202 описание отдельно содержит срок «21 год», тогда как поле договора указывает окончание в 2045 году. До внесения задатка запросите актуальную редакцию предложения с календарными датами и итоговой суммой. Для AK1122 сначала нужен согласованный срок аренды.
К плате за участок добавьте юридическую проверку, геодезическую съёмку, исследование грунта, проект, строительные документы и подготовку площадки. Отдельными строками посчитайте подъезд, водоотвод, электричество, воду и канализацию. Их стоимость подрядчики смогут определить после обследования конкретного места.
Как выбрать участок под дом или виллу
На просмотр приезжайте с архитектором или инженером, который будет работать над проектом. Ему нужны размеры будущего дома, число этажей, бассейн, парковка и план использования: собственное жильё или размещение гостей.
- Подъезд. У двух рассмотренных участков заявлена дорога шириной 3–3,5 м. Проверьте повороты, возможность привезти материалы и разъехаться с другой машиной. В документах должно быть закреплено право пользоваться всем маршрутом до участка.
- Рельеф и вода. На земле у реки обследуйте берег, склон и отвод осадков. Для проекта важны грунт, отметки высот и ограничения строительства возле воды.
- Коммуникации. Запросите точку и стоимость подключения электричества, доступную мощность, источник воды и схему отвода стоков. Покажите подрядчику расположение соседних участков и существующих каналов.
- Соседи. Осмотрите действующие стройки, дороги, мастерские и места проведения церемоний. Посетите участок утром и вечером, когда будете пользоваться домом.
- Границы. Сопоставьте земельный план с фактическими ограждениями и результатами измерений. Зафиксируйте места будущего въезда, инженерных сетей и строительного ограждения.
В карточке AK1122 агент заявляет туристическое зонирование — pink zone. Подтверждать допустимость вашего проекта нужно по градостроительным документам участка и в местном ведомстве, которое выдаёт разрешение на строительство. Назначение для собственного дома, гостиничного размещения и коммерческих помещений проверяют до окончательного согласования проекта.
Что проверить у владельца земли
Закажите проверку местному юристу до невозвратного задатка. В задании перечислите документы, которые он должен получить, вопросы к владельцу и форму итогового заключения. Нужны ответы по следующим пунктам:
- Кто указан в земельном сертификате и кто подписывает договор; на каком основании действует представитель.
- Совпадают ли номер участка, площадь и границы с предложением и результатами съёмки.
- Есть ли залог, спор, прежняя аренда или права других пользователей.
- Нужны ли согласия супруга, совладельцев или наследников, и получены ли они.
- При переуступке — разрешает ли исходный договор передавать аренду и какой срок остаётся.
- На каком основании используются подъезд и коммуникации за пределами участка.
На встречу по подписанию подготовьте перевод договора на понятный вам язык и переводчика. Попросите юриста объяснить расхождения между языковыми версиями до подписи. Сохраните подписанные приложения: план участка, порядок расчётов, согласия и перечень переданных документов.
Что включить в договор долгосрочной аренды
Помимо сторон, участка, срока и цены, для земли под строительство важны условия пользования домом и выхода из проекта.
| Пункт | Что согласовать |
|---|---|
| Начало срока | Дата передачи участка и начало отсчёта аренды, включая период получения разрешений и строительства |
| Использование | Разрешённый проект, право строить и менять здание, сдавать помещения и приглашать управляющую компанию |
| Передача другому человеку | Возможность переуступки, согласие владельца, платежи и документы |
| Продление | Срок уведомления, длительность следующего периода, цена или порядок её определения, оформление согласия сторон |
| Досрочное прекращение | Основания, срок исправления нарушения, возврат платежей и компенсации |
| Окончание аренды | Передача или демонтаж здания, судьба оборудования и мебели, расходы на восстановление участка |
| Изменение сторон | Порядок действий при продаже земли, смерти владельца или арендатора, уведомления и переход обязательств |
Фразу «с возможностью продления» дополните условиями в самом договоре. Если цена будущего периода зависит от оценки, согласуйте, кто её проводит, на какую дату и как разрешается спор о сумме.
Какие разрешения нужны для строительства на арендованной земле
В Бадунге официальный сервис BASIC указывает два основных документа: PBG для строительства и изменений здания и SLF, который подтверждает пригодность здания к использованию. Технический проект подают для получения PBG до начала строительных работ.
В перечне PBG есть земельный сертификат, разрешение на использование земли, подтверждение уплаты PBB, план границ и исследование грунта. В общей части — градостроительные сведения ITR/KRK/KKPR, экологические документы, данные подрядчиков и договоры. Дальше идут архитектурные, конструктивные и инженерные расчёты.
Состав документов уточняют для конкретного проекта и района: Бадунг и Гианьяр обслуживают разные органы. Архитектору поручите определить допустимые параметры застройки, подготовить проект и согласовать процедуру; юристу — закрепить согласие землевладельца и необходимые полномочия в договоре аренды. Если планируется сдача гостям, отдельно оформляют подходящий режим деятельности.
Налог на аренду земли и остальные платежи
Постановление № 34/2017, статья 4, устанавливает PPh Final с дохода от аренды земли и зданий — 10% валовой арендной суммы. В базу включаются также связанные платежи за обслуживание, охрану и другие предусмотренные услуги. В сентябре 2026 года налоговая служба подтвердила этот порядок.
По статье 3 механизм зависит от арендатора: организации и другие назначенные налоговые агенты удерживают налог; если арендатор не является таким агентом, налог платит получатель дохода. В договоре зафиксируйте, указана ли сумма до налога или как чистый доход владельца, и кто оформляет подтверждающие документы. Отдельно распределите земельный налог PBB и текущие расходы на участок.
Если задача — сразу заселиться, сравните этот проект с долгосрочной арендой готовой виллы: там уже можно осмотреть дом, оборудование и подъезд.